“Bỏ túi” các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản quan trọng

Không phải bất cứ ai cũng có thể thẩm định giá bất động sản, bởi việc này còn liên quan đến rất nhiều vấn đề và nhiều cơ quan ban ngành. Do vậy muốn định giá bất động sản thì người thẩm định cần phải nắm vững các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản theo quy định. Nhằm định giá trị tài sản chính xác và sát với giá trị thực nhất, giúp doanh nghiệp có những kế hoạch kinh doanh phù hợp.

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Đây được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của thẩm định giá bất động sản. Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất, nếu tại thời điểm định giá bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp, cho thu nhập lớn, có khả năng cho thu nhập ròng trong tương lai lớn. Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh về mặt vật chất, pháp luật, sử dụng và thời gian.

Nguyên tắc cung - cầu

Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên. Khi lượng cung và cầu cùng tăng hoặc giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng - giảm của cung và cầu. Giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.

Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ BĐS

Để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, các giá trị của từng yếu tố sẽ được đưa về cùng một mặt bằng thời gian. Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý.

Nguyên tắc thay đổi

Các loại bất động sản luôn chịu tác động của nhiều yếu tố như: các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường. Điều này làm thay đổi giá trị của bất động sản, môi trường của bất động sản và xu thế của thị trường đối với loại bất động sản. Việc ước tính định giá nhà đất thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản.

Nguyên tắc cân đối

Là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định. Để giá trị thu được từ những bất động sản có thể đạt tới mức cao nhất.

Nguyên tắc phù hợp

Việc thẩm định giá bất động sản phải dựa trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó. Mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, để kinh doanh thương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và chi phối mục đích sử dụng của toàn bất động sản.

Nguyên tắc cạnh tranh

Thị trường bất động sản được xem là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông thường. Nhưng ảnh hưởng của việc cạnh tranh này có tầm quan trọng trong việc thẩm định giá nhà đất, định giá của các bất động sản. Người mua có thể so sánh giá của các bất động sản và chọn mua chúng ở những vị trí mà họ thích hoặc giá cả hấp dẫn.

Nguyên tắc đóng góp

Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tùy thuộc vào sự đóng góp của nó trong giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia. Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của bất động sản, có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực.

Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

Khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực trong tương lai.

Nguyên tắc tăng, giảm giá trị BĐS do tác động bởi những BĐS khác

Là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một vùng giá trị. Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm, nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng loại. Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong khu vực có những bất động sản có giá trị thấp hơn. Thì giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị cao sẽ có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó.

Nguyên tắc thay thế

Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể. Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp thẩm định giá bất động sản là định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.

Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất

Nguyên tắc này cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất đai. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính độc tôn về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí.

Công Ty CP Đầu Tư & Thẩm Định Quốc Tế Đông Dương (INA)

• Địa chỉ: 121 Nguyễn Văn Trỗi, Phường 12, Quận Phú Nhuận, TP.HCM
• Hotline : 0934 252 707 / Email: info@inavn.vn