CÁCH THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ CĂN HỘ CHUNG CƯ

Chung cư hay khu chung cư là những khu nhà bao gồm nhiều hộ dân sinh sống bên trong các căn hộ khép kín, có hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung. Bên trong các căn hộ có thể có đồ nội thất đầy đủ hoặc chưa có đồ và gia chủ có thể tự lựa chọn để trang trí ngôi nhà. Vậy cần thẩm định giá như thế nào phù hợp.

Vai trò của căn hộ chung cư

Chung cư có vai trò trong sự phát triển của đô thị hiện đại, bởi vì khi phát triển đô thị hóa và tập trung dân cư đông đúc chính là lúc nảy sinh vấn đề, nhu cầu (bức xúc về nhà ở, giá thành nhà ở, và các tiện ích công cộng khác…). Sự phát triển chung cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau. Lúc này thì người dân có nhu cầu sử dụng căn hộ để có thể làm việc lâu dài, ổn định và cho cả thế hệ tương lai có điều kiện phát triển tốt. Do đó, nhiều các dự án bắt đầu phát triển và các căn hộ chung cư bắt đầu ra đời giải quyết được vấn đề về nhà ở cho người dân.

Khảo sát căn hộ chung cư thẩm định giá

Nguồn thông tin, số liệu có vai trò đặc biệt quan trọng trong thẩm định giá chung cư. Vì vậy Thẩm định viên cần thu thập, phân tích một cách chính xác nhất những thông tin đã thu thập được.

(i) Pháp lý căn hộ chung cư: Thẩm định viên cần phải yêu cầu khách hàng cung cấp đầy đủ pháp lý khi thẩm định giá, vì pháp lý là yếu tố quan trọng quyết định đến giá trị tài sản. Căn hộ chung cư ngày ngay thường là hợp đồng mua bán với chủ đầu tư hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất (Sổ hồng).

(ii) Thông tin về khu vực, thành phố, tỉnh của tòa chung cư: Dân số; Xây dựng, Tỷ lệ căn hộ bỏ trống; Dịch vụ công ích trong khu vực; Các công trình, tiện ích văn hóa trong khu vực…

(iii) Thông tin về khu vực lân cận, xung quanh chung cư: Mạng lưới giao thông; Tiện ích chợ, siêu thị; Bãi đỗ xe; Khoảng cách tới nơi làm việc, trường học; Dịch vụ thu gom xử lý rác thải; Mật độ, độ tuổi dân cư; Đường giao thông khu vực; Công trình vui chơi giải trí…

(iv) Đặc điểm vật lý, tự nhiên căn hộ chung cư thẩm định giá:

Vị trí tòa nhà chung cư: Khảo sát thông tin số liệu về đất như diện tích (của tòa nhà xây dựng), hình dáng thửa đất, pháp lý lô đất, tiện ích công cộng, hệ thống đường…;
Thông tin số liệu về căn hộ chung cư: Nền móng; Khung sàn; Cửa đi, Cửa sổ; lối thoát hiểm; Tường; Hệ thống cấp điện, Nước; Hệ thống thang máy; Hệ thống đèn, Hệ thống điện; Lối vào diện tích gara
Vị trí căn hộ chung cư: Căn góc; Căn thường; Tầng thấp; Tầng cao; Tầng trung

(v) Khảo sát thông tin số liệu về các căn hộ chung cư tương tự, lân cận: Để ước tính căn hộ chung cư một cách chính xác thẩm định viên phải thu thập, phân tích diễn giải thông tin số liệu về các căn hộ chung cư tương tự cùng tòa nhà, hoặc gần giống ở khu vực lân cận. Dưới đây là một số thông tin, số liệu về các chung cư có thể so sánh mà thẩm định cần thu thập, phân tích đối chiếu:

So sánh đối chiếu với các căn hộ chung cư tương tự: Cùng mục đích sử dụng căn hộ; Cùng đặc điểm của khu vực lân cận như căn hộ cần thẩm định giá; Kích thước căn hộ, tính hữu ích, công năng, thiết kế căn hộ, nội thất, hình dáng căn hộ; Chất lượng căn hộ xây dựng;
So sánh đối chiếu về giá bán căn hộ chung cư gồm các tiêu trí như: Giống về kiểu dáng thiết kế, chất lượng công trình xây dựng; Giống về tuổi đời hiệu quả, tuổi đời kinh tế còn lại; Giống về loại căn hộ; Giống về độ hao mòn, mất giá do lỗi thời chức năng; Giống về khoản tiền thuê

(vi) Chủ đầu tư: Độ uy tín của chủ đầu tư là yếu tố quan trọng khi khách hàng mua căn hộ. Những công trình được xây dựng từ những đơn vị uy tín luôn được đánh giá chất lượng cao hơn.

(vii) Số liệu về thu nhập từ việc bán hoặc cho thuê, chi phí duy tu vận hành và bảo dưỡng căn hộ chung cư: Thẩm định viên cần phải tìm hiểu về thị trường thuê nhà chung cư với giá thuê thị trường, kết hợp với việc thu thập thông tin từ các cuộc điều tra khảo sát của các cơ quan thống kê một cách chính xác nhất; Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng: Xem xét bảng cân đối tài chính hàng năm của chung cư.

Thẩm định giá căn hộ chung cư theo giá thị trường

Hiện nay phương pháp thẩm định giá căn hộ chung cư được thẩm định viên sử dụng phổ biến nhất là phương pháp so sánh theo cách tiếp cận thị trường “Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá (căn hộ chung cư) dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh (các căn hộ chung cư khác) để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá”. Vì vậy để tiến hành so sánh, thẩm định viên phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các căn hộ chung cư giống hoặc tương đối giống với căn hộ chung cư mục tiêu cần thẩm định giá. Sau đó tiến hành phân tích các giá trị đã giao dịch và làm các điều chỉnh cần thiết để đưa ra được giá trị hợp lý của bất động sản mục tiêu.

Các bước tiến hành cụ thể như sau:

Bước 1: Tìm kiếm các thông tin về căn hộ chung cư đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với căn hộ mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: kiểu cách, vị trí, điều kiện môi trường,…Cụ thể thẩm định viên cần dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:

Tình trạng vật chất của căn hộ.
Đặc điểm về mặt bằng.
Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan.
Đặc điểm về vị trí hay đặc điểm.
Tình trạng pháp lý.
Thời gian giao dịch.
Các điều khoản và các điều kiện của giao dịch.

Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với căn hộ chung cư mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch.

Bước 3: Lựa chọn một số căn hộ chung cư có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm công ty thẩm định giá Thành Đô thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh.

Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa căn hộ mục tiêu và căn hộ so sánh. Đồng thời dựa trên các yếu tố khác nhau để tiến hành điều chỉnh giá của các căn hộ chung cư. Cách điều chỉnh thông thường là lấy căn hộ chung cư mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh với căn hộ chung cư so sánh. Nếu căn hộ so sánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn căn hộ thẩm định giá thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của căn hộ so sánh xuống và ngược lai.

Bước 5: Ước tính giá trị của căn hộ thẩm định giá trên cơ sở giá của các căn hộ đã điều chỉnh.

Đơn vị thẩm định giá căn hộ, chung cư uy tín

Công ty CP Đầu tư & Thẩm định Quốc tế Đông Dương (INA) với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định với kho dữ liệu thông tin dồi dào, đội ngũ chuyên gia thẩm định chuyên nghiệp, có trình độ cao, quy trình thẩm định nhanh, chặt chẽ, tối giảm chi phí thẩm định…Bên cạnh đó, dịch vụ SunValue của INA sẽ cung cấp cho khách hàng những thông tin về giá trị của doanh nghiệp với độ tin cậy cao theo từng mục đích thẩm định.

Công Ty CP Đầu Tư & Thẩm Định Quốc Tế Đông Dương (INA)