PHÂN LOẠI CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG

Theo điều 3, Luật Xây Dựng năm 2014 có ghi rõ: “Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Công trình xây dựng bao gồm: công trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông thôn, công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình khác.”

Hỏi: Thưa chuyên gia, tôi chuẩn bị thành lập công ty thi công xây dựng. Tôi muốn hỏi hiện nay các công trình xây dựng được phân loại thành những nhóm nào?

Trả lời: Mới đây nhất, theo Nghị định 46/2015NĐ-CP về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng, công trình xây dựng sẽ được phân cấp và phân loại trên cơ sở công năng sử dụng của công trình và sẽ được phân loại theo những loại sau:

Công trình dân dụng: Đây là nhóm công trình nhà ở (cả nhà ở riêng lẻ và nhà ở chung cư) và nhóm công trình công cộng như: trường học, trạm xá, nhà công cộng, công trình thương nghiệp, khách sạn – nhà nghỉ, nhà nhằm mục đích phục vụ giao thông, thông tin liên lạc, nhà ga, bến xe, trạm thu phát sóng truyền hình – phát thanh, công trình thể thao.

Công trình công nghiệp: Bao gồm công trình khai thác khoáng sản, dầu khí; Công trình công nghiệp điện tử; Công trình dành cho công nghiệp nhẹ, công nghiệp xây dựng, sản xuất; Công trình phục vụ công nghệ điện tử – tin hoc, năng lượng; Công trình phục vụ thực phẩm; Công trình chứa vật liệu nổ; Công trình sản xuất; Công trình sử dụng mục đích luyện kim.

Công trình nông nghiệp và phát triển nông thôn: Bao gồm công trình thủy lợi như công trình hồ nước; Công trình đập, trạm bơm nước; Công trình đường ống dẫn nước, mương, kênh rạch; Công trình trình chăn nuôi, trồng trọt, thủy sản và các công trình nông nghiệp khác.

Công trình giao thông: Bao gồm những hạng mục như công trình sân bay, bến bãi; Công trình đường sắt, đường bộ, đường thủy.

Công trình xây dựng quốc phòng, an ninh: Bao gồm những công trình được thực hiện trên cơ sở nguồn vốn của Bộ công an hay là Bộ quốc phòng; Công trình nhằm mục đích phục vụ an ninh, quốc phòng.

Công trình hạ tầng, kỹ thuật: Bao gồm công trình dùng để xử lý nước thải, dùng cấp nước, thoát nước, xây dựng; Công trình bãi chứa, bãi dùng để chôn, lấp xử lý rác thải; Công trình có công năng chiếu sáng đô thị.

Ngoài ra, với những công trình không xác định hoặc chưa có trong các quy định thì Bộ xây dựng sẽ cùng với Bộ quản lý về công trình xây dựng chuyên ngành tiến hành xác định dựa trên công năng sử dụng và những tiêu chí của loại công trình.

Hỏi: Hiện nay để xác định giá trị công trình xây dựng đã hoàn thành thì sử dụng những phương pháp thẩm định giá nào?

Trả lời: Công trình xây dựng là một loại tài sản đặc biệt, ngoài nhóm công trình dân dụng có thể định giá bằng phương pháp so sánh – phương pháp phổ biến trong ngành thẩm định giá thì phần lớn các nhóm công trình khác thương có quy mô lớn, xây dựng trên diện tích lớn, ít khi có giao dịch mua bán trên thị trường. Chính vì vậy, để xác định giá trị của nhóm tài sản này, các thẩm định viên thường kết hợp nhiều các phương pháp thẩm định giá, trong đó các phương pháp phổ biến nhất bao gồm:

Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí hay còn gọi là phương pháp giá thành. Đây là phương pháp khá phổ biến được áp dụng trong việc định giá tài sản công trình xây dựng. Phương pháp chi phí thay thế là xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí.

Công thức: Giá trị ước tính của tài sản = Chi phí thay thế (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư) – Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế không bao gồm phần giá trị hao mòn chức năng của tài sản thẩm định giá đã được phản ánh trong chi phí tạo ra tài sản thay thế)

Phương pháp vốn hóa thu nhập

Đây là phương pháp ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách tổng hợp giá trị các khoản thu nhập ròng ước tính trong tương lai do công trình xây dựng đó mang lại để xác định giá trị của công trình đó ở thời điểm hiện tại. Đây là phương pháp rất phù hợp với các công trình xây dựng giao thông hay nông nghiệp có nguồn thu ổn định như: thủy điện, thủy lợi, trạm thu phí cầu đường…

Phương pháp lợi nhuận

Đây là phương pháp thẩm định giá công trình xây dựng dựa trên nguyên tắc tính toán khả năng sinh lời của công trình đó. Từ đó thẩm định viên sẽ ước tính giá trị công trình đó theo giá thị trường. Đây là phương pháp tương đối phù hợp để định giá các công trình xây dựng có khả năng sinh lời như: rạp phim, văn phòng hội thảo, hội trường, khách sạn…

Trên đây là các thông tin về phân loại công trình xây dựng và các phương pháp thẩm định giá phổ biến cho loại tài sản này.

Công Ty CP Đầu Tư & Thẩm Định Quốc Tế INDOCHINE (INA)

• Địa chỉ: 121Bis Nguyễn Văn Trỗi, Phường 12, Quận Phú Nhuận, TP.HCM
• Hotline : 0934 252 707
• Email: info@inavn.vn