Phương pháp thẩm định giá bất động sản (BĐS) tốt nhất năm 2020

Thẩm định giá là việc làm rất cần thiết, là ưu tiên hàng đầu trước khi quyết định mua bán giao dịch bất cứ tài sản bất động sản nào của doanh nghiệp. Sau đây chúng tôi xin chia sẻ các phương pháp thẩm định giá bất động sản phổ biến, được các chuyên gia trong ngành đánh giá cao và mang lại hiệu quả thiết thực.

5 PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN QUAN TRỌNG

1. Phương pháp so sánh/so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các bất động sản có nhiều đặc điểm tương đối giống so với các bất động sản mà các đối tượng nhà đất đang xem xét, để ước tính giá trị thực của nó.

Phương pháp này thường được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản có tính đồng nhất như: căn hộ, chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, phân xưởng, nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu.

+ Ưu điểm: Đây là phương pháp thẩm định giá bất động sản đơn giản, phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế. Phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, thể hiện sự đánh giá của thị trường, là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác.

+ Hạn chế: Phải có giao dịch về các bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được. Các thông tin chứng cớ thường mang tính lịch sử, do vậy nếu thị trường biến động thì các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu và khi đó tính chính xác sẽ thấp. Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.

2. Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí hay còn gọi là phương pháp giá thành. Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá, để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những bất động sản không có hoặc ít khi xảy ra việc mua bán trên thị trường bất động sản như: nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, các cơ sở lọc dầu...

+ Ưu điểm: Phương pháp đơn giản, dễ áp dụng và có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường.

+ Nhược điểm: Các bất động sản này bắt buộc phải có thông tin đầy đủ và chính xác về giá thành xây dựng, cũng như các dữ liệu mang tính lịch sử. Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị và có những chi phí không tạo ra giá trị. Người thẩm định giá phải có kiến thức, kinh nghiệm thẩm định giá bất động sản nhất định về xây dựng và giá thành xây dựng.

3. Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa. Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một bất động sản, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với bất động sản đó để tính ra giá trị chính xác của nó. Phương pháp này áp dụng đối với tài sản có khả năng mang lại thu nhập hoặc thuộc dạng đầu tư.

+ Ưu điểm: Phương pháp thu nhập đơn giản và dễ sử dụng, được dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học.

+ Nhược điểm: Các tham số để tính toán giá trị bất động sản đòi hỏi độ chính xác cao. Việc xác định chúng phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác thường bị hạn chế.

4. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư hay còn gọi là phương pháp phân tích kinh doanh/phát triển giả định. Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những bất động sản không theo hiện trạng sử dụng, mà căn cứ vào mục đích được sử dụng trong tương lai.

+ Ưu điểm: Phương pháp này được áp dụng để tính toán giá trị vốn của các tiềm năng phát triển bất động sản.

+  Nhược điểm: Khó khăn trong việc xác định các sử dụng cao nhất và tốt nhất. Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo điều kiện của thị trường. Nhân viên thẩm định giá nhà đất cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.

5. Phương pháp chiết trừ

Phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản.

+ Ưu điểm: Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống, trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường.

+  Nhược điểm: Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị tài sản và có những chi phí không tạo ra giá trị. Người thẩm định phải có kiến thức nhất định về xây dựng, giá thành xây dựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này.

Trên đây là những phương pháp thẩm định giá bất động sản đang được áp dụng phổ biến hiện nay mà chúng tôi muốn chia sẻ để quý doanh nghiệp tìm hiểu. Với kiến thức tốt và thông tin thẩm định giá chính xác, khi mua hoặc bán thì doanh nghiệp sẽ tránh được tình trạng bị ép giá và chênh lệch giá trên thị trường hiện nay.

Do vậy nắm bắt được giá trị tài sản của mình sẽ giúp doanh nghiệp dễ dàng hơn trong việc thực hiện các hoạt động kinh doanh khác nhau của mình. Để có được những thông tin chi tiết về thẩm định giá bất động sản, tư vấn đầu tư định cư, tư vấn đầu tư bất động sản… hãy liên hệ ngay đến:

Công Ty CP Đầu Tư & Thẩm Định Quốc Tế Đông Dương (INA)

• Địa chỉ: 121 Nguyễn Văn Trỗi, Phường 12, Quận Phú Nhuận, TP.HCM
• Hotline : 0934 252 707 / Email: info@inavn.vn